PARA CONSTRUTORAS · LEGISLAÇÃO
TCA em São Paulo: o que mudou com a Portaria SVMA 105/2024 e como isso afeta sua obra
Resumo: A Portaria SVMA 105/2024 reorganizou o procedimento do Termo de Compromisso Ambiental em São Paulo, detalhou documentos técnicos, vinculou a eficácia do TCA ao licenciamento da obra e tornou mais explícitas as regras de compensação, acompanhamento e penalidade. Para construtoras, o efeito mais sensível aparece antes do protocolo: vegetação, área permeável, implantação e cronograma precisam conversar desde o estudo de viabilidade.
Quem deixa o manejo arbóreo para depois de fechar o projeto arquitetônico corre um risco concreto: descobrir, já no licenciamento, que a implantação escolhida não demonstra a inexistência de alternativa locacional, não recompõe a densidade arbórea exigida ou depende de documentos técnicos que ainda não foram produzidos. Isso pode gerar “Comunique-se”, revisão de plantas e nova rodada de compatibilização. Não significa que toda obra terá atraso. Significa que o TCA precisa entrar no planejamento cedo.
Há um cuidado jurídico desde a primeira linha: a Portaria SVMA 105, de 14 de novembro de 2024, foi alterada pela Portaria SVMA 116, de 10 de dezembro do mesmo ano. Por isso, a referência correta para projetos atuais é o texto consolidado da Portaria 105/2024, e não uma cópia isolada da publicação original.
O que é o TCA em São Paulo?
O Termo de Compromisso Ambiental, ou TCA, é o instrumento firmado entre a Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente de São Paulo (SVMA) e o interessado quando uma obra ou intervenção depende de autorização prévia para manejo de vegetação arbórea, intervenção em Área de Preservação Permanente (APP) ou outras situações previstas na norma.
Na prática, o termo registra o que poderá ser manejado e quais obrigações ambientais deverão ser cumpridas. Entram nessa conta o plantio compensatório, a preservação de exemplares, a manutenção das mudas, eventuais ações em outro local e as etapas de comprovação e recebimento pela Prefeitura.
O parecer conclusivo, sozinho, não autoriza o corte ou o transplante. Ele instrui o TCA. A validade do termo depende da publicação do extrato no Diário Oficial da Cidade, enquanto sua eficácia pode ficar condicionada ao Alvará de Execução e a outras anuências indicadas no parecer. Essa diferença entre “parecer emitido”, “TCA válido” e “TCA eficaz” muda o modo como a construtora deve amarrar o licenciamento ambiental ao cronograma da obra.
Quais empreendimentos podem precisar de TCA?
A Portaria 105/2024 alcança edificações novas e imóveis a demolir, reconstruir ou reformar; intervenções em APP; projetos de recuperação de áreas degradadas; remediação de áreas contaminadas; obras de infraestrutura; atividades de utilidade, interesse público ou interesse social; intervenções oriundas do licenciamento ambiental; parcelamento do solo; e certas hipóteses de transferência de potencial construtivo.
A norma também classifica a impermeabilização de laje como reforma para esse enquadramento. Isso evita uma leitura estreita segundo a qual apenas uma construção nova poderia acionar o procedimento.
Nem todo corte de árvore da cidade passa por esse mesmo fluxo. O TCA tratado pela Portaria 105/2024 está ligado às hipóteses descritas na própria norma e às competências da SVMA. A análise do imóvel deve considerar o tipo de vegetação, a localização, a presença de APP, a natureza da intervenção e a competência municipal, estadual ou federal.
O que mudou em relação à regra anterior?
A Portaria 105/2024 revogou expressamente a Portaria SVMA 130/2013 e outros atos. Boa parte da lógica ambiental foi mantida, como a necessidade de justificar a inexistência de alternativa locacional, a compensação calculada conforme o manejo e a preferência pelo plantio associado à área afetada. A mudança mais visível está no nível de detalhamento e na conexão entre documentos, projeto, alvará, execução e fiscalização.
| Tema | Regra anterior e tratamento atual | Efeito para a construtora |
|---|---|---|
| Base normativa | A Portaria 130/2013 foi revogada. Projetos atuais devem usar a Portaria 105/2024 consolidada com a Portaria 116/2024. | Checklists antigos podem conter órgãos, mapas, referências ou procedimentos superados. |
| Escopo | A nova redação enumera reformas, demolições, reconstruções, PRAD, remediação de áreas contaminadas e transferência de potencial construtivo, entre outras hipóteses. | A triagem ambiental deve acontecer mesmo quando o projeto não é uma edificação nova convencional. |
| Documentação | O procedimento atual descreve arquivo KMZ, imagem aérea com raio mínimo de 300 metros, mapas oficiais, caracterização da vegetação, plantas PSA, PSP e PCA, ART e laudo de fauna quando aplicável. | Levantamento, topografia, arquitetura e responsável ambiental precisam trabalhar sobre a mesma base. |
| Área permeável | A antiga Portaria 130/2013 citava um mínimo geral de 15% para edificações. A Portaria 105 remete à Lei Municipal 16.402/2016, ao decreto regulamentador e à Quota Ambiental nos casos pertinentes. | Não use 15% como regra automática. O parâmetro precisa ser calculado para o lote e o enquadramento urbanístico atuais. |
| Densidade arbórea | A compensação deve buscar densidade final igual à inicial. A regra atual explicita que o mínimo deve incluir o plantio do mesmo número de exemplares autorizados para corte e remoção, ressalvadas hipóteses específicas analisadas pela área técnica e pela CTCA. | O espaço de plantio deve ser testado antes de congelar subsolo, acessos, áreas comuns e paisagismo. |
| TCA e Alvará | A eficácia do TCA pode depender do Alvará de Execução apostilado com o número do termo. O documento deve ser protocolado na SVMA em até 30 dias após sua emissão. | O controle de condicionantes precisa estar ligado ao controle de alvarás, e não em uma planilha ambiental isolada. |
| APP e curso d’água | Na retificação autorizada de curso d’água, a regra atual prevê plantio em área equivalente ao dobro da APP reduzida, dentro do terreno. A Portaria 130/2013 tratava de averbação adicional de, no mínimo, área equivalente. | Projetos próximos a drenagens exigem uma simulação específica de área, plantio e implantação. |
| Espécie ameaçada | A Portaria 130/2013 previa o plantio da mesma espécie em quantidade igual à suprimida. A regra atual exige duas mudas da mesma espécie para cada exemplar cortado, sem prejuízo da compensação calculada para o corte. | Identificar corretamente a espécie antes do projeto evita subdimensionar compensação e aquisição de mudas. |
| Manutenção | A norma anterior previa 12 meses para mudas DAP 3 cm e 6 meses para DAP 5 ou 7 cm. A Portaria 105 fixa 12 meses para os três padrões e 24 meses para reflorestamento ou enriquecimento com mudas de 1,30 m. | O encerramento das obrigações pode exigir mais tempo de acompanhamento, reposição e registro. |
| Acompanhamento | A norma detalha comunicações de início e término do manejo, relatórios fotográficos, ART e vistorias em momentos definidos. | A obrigação continua depois da autorização; a obra precisa produzir prova técnica do que executou. |
| Penalidades | O atraso em obrigação do TCA pode gerar multa contratual diária de 0,1%, limitada a 25% do valor da obrigação devida, sem apagar a obrigação principal. | Prazo ambiental deve entrar na governança da obra com responsável, evidência e alerta de vencimento. |
Essa tabela não substitui a comparação artigo por artigo. Ela mostra onde o procedimento toca decisões de produto, aprovação e obra com maior frequência.
A documentação técnica passou a exigir mais coordenação
O pedido pode ser formulado pelo interessado ou por representante legal no Portal 156 ou na praça de atendimento da SVMA. A análise ocorre após o pagamento do preço público e depende da instrução documental definida na Portaria.
Para um empreendimento imobiliário, o conjunto técnico costuma envolver a identificação do interessado e do imóvel, plantas já protocoladas no órgão que analisa a edificação, imagem aérea, arquivo KMZ com a delimitação do terreno, mapas oficiais, relatório de caracterização da vegetação, Planta de Situação Atual (PSA), Planta de Situação Pretendida (PSP), Projeto de Compensação Ambiental (PCA), ART e, quando cabível, laudo de fauna silvestre.
O ponto delicado não é a quantidade de arquivos. É a coerência entre eles. Uma árvore não pode aparecer com numeração, localização ou destinação diferente no cadastramento, no levantamento planialtimétrico e nas plantas ambientais. A projeção do subsolo, os reservatórios, os acessos e a volumetria precisam estar compatíveis com a vegetação cadastrada. Quando arquitetura e levantamento arbóreo avançam em versões paralelas, nasce o retrabalho.
Outro detalhe fácil de errar: a Portaria 116/2024 alterou o artigo 8º para exigir o Mapeamento Digital da Cobertura Vegetal 2017 e suas atualizações, extraído do GeoSampa. O Anexo I exibido no próprio catálogo consolidado, porém, ainda traz uma menção a 2020. Como há uma inconsistência documental na fonte oficial consultada, confirme com a SVMA qual camada deve acompanhar o protocolo e registre a orientação recebida. Não resolva essa divergência escolhendo silenciosamente uma das versões.
A compensação ambiental começa na implantação do projeto
A lógica da norma privilegia a manutenção da conectividade vegetal e da densidade arbórea no próprio imóvel. O plantio deve ocorrer prioritariamente no local do impacto; quando não houver espaço adequado, a análise pode alcançar o passeio lindeiro ou outra área aceita pela SVMA. As mudas compensatórias excedentes seguem para deliberação da Câmara Técnica de Compensação Ambiental (CTCA), que pode encaminhar plantio externo e, quando houver impossibilidade locacional justificada, outras formas previstas na norma, como fornecimento de mudas, depósito no FEMA ou conversão em projetos, obras e serviços ambientais.
Para a equipe de projeto, isso tem uma consequência simples: “compensar depois” não resolve uma implantação que inviabilizou sem justificativa o plantio exigido no lote. A Portaria também exclui estacionamentos e rampas de acesso do conceito de área permeável sobre solo natural. Até 30% dessas áreas permeáveis pode receber ajardinamento, lazer, grelhas ou brita, desde que a permeabilidade seja mantida e não se ocupe APP.
O cálculo da compensação considera, conforme o caso, o DAP — diâmetro do caule medido a aproximadamente 1,30 metro do solo —, a origem da espécie, o tipo de manejo, a condição ambiental e fatores multiplicadores. Não existe um número universal de mudas por árvore aplicável a qualquer terreno. A planilha só faz sentido depois do cadastramento e do enquadramento técnico corretos.
Como a Portaria 105/2024 afeta o cronograma da obra?
O processo ambiental se conecta a marcos que normalmente pertencem a equipes diferentes. O parecer conclusivo tem validade de 18 meses e pode ser renovado por igual período, desde que o pedido seja tempestivo, tecnicamente justificável e apresentado com antecedência mínima de 30 dias do vencimento. Já o TCA pode ter sua eficácia vinculada ao Alvará de Execução apostilado.
Depois da autorização, o interessado deve comunicar o início do manejo com a antecedência prevista e informar seu término, juntando relatório técnico fotográfico e ART. A Prefeitura realiza vistorias para analisar o pedido, verificar o fim do plantio compensatório e avaliar os exemplares após o prazo de manutenção. Para mudas com DAP de 3, 5 ou 7 centímetros, a Portaria fixa 12 meses de manutenção; para mudas de reflorestamento ou enriquecimento com 1,30 metro de altura, são 24 meses.
Há hipóteses de rescisão do TCA, entre elas o não atendimento das condições relacionadas ao documento necessário para a eficácia dentro do prazo normativo, o indeferimento ou vencimento desse documento, a falta de início da obra no período indicado e a paralisação superior a um ano. Se o manejo já ocorreu, a recomposição e as demais obrigações não desaparecem.
O Certificado de Recebimento Definitivo depende da comprovação do cumprimento integral das obrigações, incluindo manutenção e conservação. O encerramento ambiental, portanto, pode ultrapassar o término físico de determinados serviços da obra. Ignorar essa cauda de acompanhamento costuma gerar pendência justamente quando o empreendimento busca fechar documentação e responsabilidades.
O que fazer antes de protocolar o pedido de TCA
Uma revisão útil não começa pela pasta de PDFs. Começa pela compatibilização do projeto.
- Confirme o enquadramento e a competência. Verifique se a intervenção entra na Portaria 105/2024 e se a análise cabe à SVMA ou depende também de CETESB, União, unidade de conservação ou regras de mananciais.
- Congele uma base topográfica comum. Arquitetura, paisagismo e responsável técnico ambiental devem usar a mesma implantação, o mesmo perímetro e a mesma numeração dos exemplares.
- Teste alternativas locacionais. Registre por que o manejo pretendido não pode ser evitado. A justificativa precisa nascer do projeto, não de um parágrafo genérico escrito no fim.
- Simule densidade e compensação. Reserve espaço real para preservação, transplante e plantio, respeitando porte, afastamentos e solo natural.
- Revise PSA, PSP e PCA em conjunto. Cotas, subsolos, reservatórios, árvores, APP, áreas permeáveis e destinação de cada exemplar devem coincidir.
- Monte a matriz de prazos. Controle validade do parecer, apostilamento do alvará, comunicações, manutenção, vistorias e recebimentos.
- Prepare a prova de execução. Defina antes do manejo quem fotografa, quem assina, qual ART cobre a atividade e onde os registros serão guardados.
Se o projeto ainda está em estudo preliminar, uma consulta prévia sobre a viabilidade do manejo ou da intervenção em APP pode reduzir decisões tomadas no escuro. Ela não substitui o processo nem garante aprovação, mas antecipa um conflito que seria muito mais caro depois do protocolo arquitetônico.
E os processos iniciados antes da Portaria 105/2024?
A regra de transição veio com a Portaria 116/2024. Processos protocolados até a publicação da Portaria 105, ainda sem despacho decisório, devem ser analisados conforme a legislação vigente na data do protocolo, preservados os aspectos procedimentais aplicáveis ao TCA. Pedidos de aditivo que envolvam manejo arbóreo ou intervenção em APP seguem os aspectos técnicos da Portaria 105/2024.
Essa transição exige leitura do processo concreto. Data de protocolo, existência de despacho, objeto do aditivo e natureza da regra discutida podem mudar a conclusão. Aplicar automaticamente o regime antigo ou o novo, sem localizar esses marcos, é um atalho inseguro.
Perguntas frequentes sobre TCA e a Portaria SVMA 105/2024
O parecer conclusivo autoriza o corte imediato das árvores?
Não. A própria Portaria afirma que o parecer serve para instruir o TCA. O manejo depende da validade e da eficácia do termo, da publicação exigida, do documento urbanístico aplicável e das demais condições registradas no processo.
Qual é a validade do parecer conclusivo?
O parecer conclusivo vale por 18 meses. A renovação pode ocorrer por igual período, mediante pedido tecnicamente justificado, protocolado ao menos 30 dias antes do vencimento, com documento que demonstre a estabilidade ambiental do local e novo recolhimento do preço público.
A compensação sempre acontece dentro do terreno?
O plantio no próprio imóvel é prioritário. Quando não houver espaço adequado, a Portaria admite encaminhamentos no entorno ou em área aceita pela SVMA. A parcela excedente pode ser deliberada pela CTCA, respeitadas as condições e formas de conversão previstas na norma.
A construtora pode pagar o FEMA em vez de plantar?
Não como escolha unilateral. O depósito no Fundo Especial do Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável aparece como uma das alternativas que dependem do procedimento e da deliberação competentes, diante de impossibilidade locacional justificada.
Estacionamento ou rampa contam como área permeável?
Não. A Portaria 105/2024 exclui estacionamentos e rampas de acesso do conceito de área permeável sobre solo natural.
Quem pode responder tecnicamente pelos documentos e pelo manejo?
A Portaria define como responsáveis técnicos engenheiros agrônomos, engenheiros florestais ou biólogos inscritos em seus conselhos profissionais, dentro das atribuições aplicáveis. Os documentos e atividades devem ter ART ou registro de responsabilidade compatível.
O que acontece se a empresa não atender um “Comunique-se” no prazo?
O prazo pode ser prorrogado quando o interessado apresenta pedido justificado antes do vencimento. Sem atendimento tempestivo ou sem comprovação do preço público, o requerimento pode ser indeferido e arquivado. Um novo pedido exige novo protocolo e novo pagamento.
A decisão que evita retrabalho
O TCA deve entrar no estudo de viabilidade junto com topografia, arquitetura e estratégia de aprovação. É nesse momento que ainda existe liberdade para preservar um exemplar, ajustar o subsolo, deslocar um acesso ou reservar solo natural. Depois que todas as disciplinas congelam suas plantas, cada correção ambiental passa a puxar várias outras.
Antes de protocolar, submeta o pacote a uma leitura cruzada: legislação vigente, cadastramento arbóreo, PSA, PSP, PCA, alvará e cronograma. O ganho não está em produzir mais documentos. Está em impedir que documentos corretos, porém incompatíveis entre si, derrubem a consistência do pedido.